Ev Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Ev satın almak, bireyler ve aileler için büyük bir finansal karardır. Ancak, bu süreçte dikkat edilmesi gereken yasal, mali ve pratik hususlar bulunmaktadır. Doğru bilgiye sahip olmak, riskleri minimize eder ve varlığınızı koruma altına alır. Bu eğitimde, Türkiye’de ev satın alma sürecine dair önemli noktaları ele alacağız.

I. Satın Alma Öncesi Durum Tespiti

Ev satın alma sürecinin ilk adımı, detaylı bir durum tespiti yapmaktır. Bu süreç, alıcının doğru bilgiye dayalı bir karar vermesini sağlar ve ileride karşılaşılabilecek hukuki ya da mali sorunların önüne geçer.

Doğru Evi Seçmek

Oturmak amacıyla alacağınız evi seçmek zorlu bir süreçtir. Bu seçimi etkileyen sayısız etken bulunabilmektedir. İhtiyaçlarınız ile bütçenizi olası kredi seçenekleri ile birlikte eşleştirerek değerlendirme yapmanız gerekmektedir.

İhtiyaçlarınızı somut olarak ortaya koymanızda yarar bulunmaktadır. Bu noktada satın almak istediğiniz evin konumu, metre karesi, oda sayısı, iç özellikleri, ulaşım olanakları, bulunduğu binaya veya bir sitedeyse siteye özgü koşullar, sosyal ve kültürel olanaklara erişimi gibi pek çok etken öne çıkmaktadır.

Bu etkenlerden sizin için öncelikli olanlardan başlayarak bir belirleme yapıp ev arayışına başlamanızda fayda bulunmaktadır. Ardından ihtiyaçlarınıza uygun olduğuna karar verdiğiniz seçeneklerin bütçenize uygunluğunu ve eğer kredi kullanacaksanız ev kredisine uygunluğunu belirlemeniz gerekmektedir.

Emlak Komisyoncuları ile Çalışma

Ev alırken süreci kolaylaştırmak için Taşınmaz Ticareti Yetki belgesine sahip emlak komisyoncularıyla çalışmayı düşünebilirsiniz. Çalışmayı düşündüğünüz emlak komisyoncusunun yetki belgesini ttbs.gtb.gov.tr adresinden teyit edebilirsiniz.

Ancak, emlak komisyoncusu ile çalışmanın ek maliyet yaratacağını unutmayın. Emlak komisyon ücretleri ev bedelinin yüzde dördünü geçmeyecek şekilde belirlenir ve bu ücret alıcı ve satıcı arasında paylaştırılır veya taraflardan yalnızca biri tarafından üstlenilir.

Emlak komisyoncuları ile yapılan her anlaşma yazılı olmalı ve tüm detaylar açıkça belirtilmelidir. Satıcıyla doğrudan iletişime geçilmiş olsa bile, emlak komisyoncusunun satışta aracılık hakkı bulunabileceği de unutulmamalıdır.

Evin Gerçek Değerini Tespit Edin

Satın alacağınız evin fiyatının, gerçek değerine yakın olması oldukça önemlidir. Benzer özelliklere sahip evlerin fiyatlarını karşılaştırarak bir fikir edinebilir, kira getirisi üzerinden yatırımın geri dönüş süresini hesaplayabilirsiniz.

Genel olarak, bir evin satın alma bedelinin kira getirisiyle 15–20 yıl içerisinde geri dönmesi beklenir. Ancak piyasa koşullarına göre bu süre uzayabilir. Bu konuda Sermaye Piyasası Kurulu’nca yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarından destek almayı değerlendirebilirsiniz.

Yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşlarının iletişim bilgilerine Sermaye Piyasası Kurulu’nun resmi internet sitesinden (https://spk.gov.tr/kurumsal-iletisim/gayrimenkul-degerleme-kuruluslari) ulaşabilirsiniz.

İlan Edilen Metrekare Ölçüsünü Doğrulayın

Reklamlarda ya da ilanlarda verilen metrekare bilgileri yanıltıcı olabilir. Net kullanılabilir alanı doğrulamalısınız ve otopark, depo gibi ortak alanların da evin alanına dahil edilip edilmediğini öğrenmelisiniz. Bu, beklentilerinizle gerçekler arasındaki uyumu sağlamanıza yardımcı olur.

Tapu İncelemesi

Tapu müdürlüğünde evin üzerinde sınırlandırma olup olmadığının anlaşılması amacıyla ipotek ya da haciz gibi kısıtlamalar bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Ayrıca tapu kaydındaki arsa payı tahsisi de dikkatle incelenmelidir.

Bunun yanında ev alımında kaparo talep ediliyor olması durumunda, mülk sahibini doğrulamak amacıyla tapuda mülk sahibi olarak görünen kişinin de kontrol edilmesi gerekecektir.

Belediye Doğrulaması

Satın almak istediğiniz evin imar durumunu ve olası kentsel dönüşüm planlarını belediyeden öğrenmeniz büyük önem taşır. Evin imar durumu ile fiziki özelliklerini karşılaştırarak evin imara uygun inşa edilip edilmediğini doğrulamanız mümkündür.

Belediye kayıtlarından ev ile ilgili kentsel dönüşüm planı olduğunu tespit etmeniz halinde kendi finansal ve yaşam planlarınız ile bu koşulları değerlendirmeniz gerekir. Çünkü resmiyet kazanmış bir kentsel dönüşüm planı söz konusu ise o binadaki daire maliklerinin kentsel dönüşüm planına uygun finansal yükümlülüklere ve geçici taşınma gerekliliklerine uymaları gerekecektir.

Proje Aşamasında Olan Bir Evi Satın Almak

Proje aşamasında olan bir evi satın almak maliyetleri düşürebilir. Ancak bu seçeneği değerlendirirken bazı ilave hususları değerlendirmeniz gerekecektir.

Satın almayı düşündüğünüz projeyi geliştiren şirketi veya kişileri araştırarak işe başlayabilirsiniz. Şirketin veya kişilerin daha önce tamamladığı projeleri incelemek, güvenilirliği hakkında fikir verebilir. Eğer projeyi geliştiren yeni bir şirketse, referanslarını kontrol etmek faydalı olacaktır.

Öte yandan proje üzerinden alınan evlerde projeyi geliştiren şirket ya da kişiler çeşitli ödeme planları sunabilir ve bu ödeme planlarına ilişkin çeşitli kurallar bulunabilir. Söz konusu ödeme planlarının bazıları belirli aralıklarda balon ödeme olarak adlandırılan büyük tutarlı ödemeler içerebilir.

Bu tip ödeme planlarını, uzun dönemli bütçe imkanlarınızla birlikte değerlendirmeniz, ödeme planlarına uyamama durumlarında karşılaşacağınız uygulamalara ilişkin riskleri de değerlendirmeniz çok önemli olacaktır.

Ayrıca, proje üzerinden ev alırken teslim tarihini mutlaka netleştirin. Teslimde yaşanabilecek gecikmeler, planlarınızı aksatabilir.

Kiracıyla İlgili Hususlar

Satın alınan evde mevcut bir kiracı varsa ve satın almak istenen alıcı evde oturmayı arzu ediyorsa, alıcının kiracı ile noter onaylı bir tahliye sözleşmesi yapmasında fayda bulunmaktadır.

Alıcının kiracı ile böyle bir sözleşme yapmadan evi satın alması halinde hukuki süreç yürütülmesi gerekebilecektir. Tapu devri yapıldıktan sonra, alıcının bir ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermemesi halinde mevcut kira sözleşmesi yeni mal sahibine otomatik olarak devredilmektedir.

Bu durumda, kiracı önceki mal sahibine karşı ileri sürebileceği haklarını yeni mal sahibine karşı ileri sürebilecek ve durum hukuki ihtilaflara neden olabilecektir.

II. Tapu Devri Öncesi İşlemler

Tapu devri öncesinde dikkat edilmesi gereken prosedürler, satın almanın sorunsuz tamamlanması açısından kritik öneme sahiptir.

Tapu Devri Öncesi Yazılı Anlaşma

Tapu işlemlerine geçmeden önce satıcı ile yazılı bir anlaşma yapılması faydalı olacaktır. Bu anlaşma, mülkün devri için gereken şartları, taşınma tarihini ve teslim edilecek ekipmanı içermelidir.

Gerçek Satış Fiyatı Beyanı

Gerçek satış fiyatını doğru bir şekilde beyan etmek, vergi kaçırma suçu incelemesi ile karşılaşılması risklerini ortadan kaldırır ve olası yasal sorunların önüne geçer.

Gerçek dışı fiyat beyanında bulunmak hem alıcı hem de satıcı için ciddi hukuki sonuçlara yol açabilir.

Ödeme ve Tapu İşlemleri

Güvenli bir ödeme yöntemi tercih edilmelidir. Evin bedelinin banka kredisi ile karşılanmayan kısmı için ödeme işlemlerinde banka gibi bir finans kurumunun kullanımı hem güvenli olacaktır hem de ödeme ile ilgili tereddütleri ve ihtilafları ortadan kaldırmak üzere ödeme kayıt altına alınmış olacaktır.

Banka aracılığıyla yapılacak ödemelerde bloke çek uygulaması, bir maliyeti bulunsa da büyük kolaylıklar sağlamaktadır. Bu yöntemde, ödeme banka çeki aracılığıyla gerçekleştirilir ve hem alıcı hem de satıcı, olası risklere karşı korunmuş olur.

Bloke çek işleminde, alıcı, bankasına başvurarak emlak alımı için bir bloke çek talep eder. Devir işlemleri sırasında alıcı, bloke çeki satıcıya teslim eder. Satıcı ise, çeki banka şubesine götürerek parayı kendi hesabına aktarır.

Alternatif olarak Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ve Takasbank iş birliği ile geliştirilen Tapu Takas sisteminin kullanılması da değerlendirilebilir. Bu güvenli ödeme yöntemiyle ilgili olarak www.taputakas.com.tr adresinden detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

Kaynak: https://finansalokuryazarlik.gov.tr/